Prague Research Forum oznamuje údaje o kancelářském trhu v Praze za 4. čtvrtletí roku 2023
- Ve výstavbě je téměř 84 000 m2 kancelářských ploch
- V roce 2023 bylo dokončeno 98 400 m2, meziročně o 31 % více, avšak stále výrazně pod dlouhodobým průměrem
- Hrubá realizovaná poptávka dosáhla ve čtvrtém čtvrtletí 166 700 m2, za celý rok pak 521 600 m2
- Čistá poptávka činila ve čtvrtém čtvrtletí 62 600 m2 a za celý rok 236 100 m2
- Čistá absorpce byla ve čtvrtém čtvrtletí pozitivní a dosáhla 11 200 m2, celoroční absorpce pak činila 127 000 m2
- Míra neobsazenosti poklesla o 50 bazických bodů oproti předchozímu roku na 7,2 %
- Nejvyšší dosažitelné nájemné se mírně navýšilo na 27,00 – 27,50 eur za metr čtvereční na měsíc
Úvod
Prague Research Forum (PRF) zveřejňuje údaje o trhu s kancelářskými prostory za čtvrté čtvrtletí roku 2023. Členy PRF jsou společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, iO Partners, Knight Frank a Savills, které sdílejí základní informace o kancelářském trhu v Praze za účelem poskytování co možná nejúplnějších, nejpřesnějších a nejtransparentnějších dat o jeho vývoji.
Činnost Prague Research Fora podporuje instituce RICS.
Komentář experta
Simon Orr, Vedoucí kancelářského sektoru ve společnosti CBRE, komentuje:
“ Vzhledem k ochlazení poptávky po kancelářích vidíme v některých lokalitách tlak na zvyšování pobídek
pro nájemce. Lokalita a cena jsou pro nájemce klíčové faktory stejně tak, jako udržitelnost, která nabírá
na důležitosti. Na trhu jsou projekty se všemi potřebnými povoleními, které zahájí výstavbu v případě
zajištění nájemců. Stavební aktivita by se měla v letošním roce začít zotavovat, nicméně developeři budou v době vysokých stavebních nákladů i nadále opatrní.”
Nabídka kancelářských budov
Celková velikost kancelářských ploch v Praze ke konci roku 2023 činila 3,9 milionů m2. Ve čtvrtém čtvrtletí nebyla dokončena žádná kancelářská budova. Za celý rok 2023 bylo dokončeno 98 400 m2 kancelářských ploch v rámci sedmi projektů, což je meziročně nárůst o 31 %, avšak vzhledem k desetiletému průměru je to o 23 % méně.
Většinu nabídky moderních kanceláří (74 %) tvoří budovy třídy A, přičemž podíl nejkvalitnějších prostor
s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více než 18 %.
Od druhé poloviny roku 2022 nebyla zahájena výstavba žádné nové kancelářské budovy. Letos pouze započala rekonstrukce 1 200 m2 kancelářských ploch s dokončením v roce 2024. V současné době je ve výstavbě 84 000 m2 kancelářských ploch s plánovaným dokončením všech projektů v roce 2024.
Realizovaná poptávka
Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla
ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 velikosti 166 700 m2, což představuje skoro dvojnásobek v mezikvartálním srovnání. Oproti stejnému období předchozího roku je to 10 % nárůst.
Majoritní podíl na hrubé realizované poptávce mělo obnovení stávajících smluv (tzv. renegociací), a to 60%. Podíl nově pronajatých prostor a expanzí ve stávajících budovách představoval 32 % z celkové hrubé realizované poptávky, zatímco předpronájmy nových kanceláří ve výstavbě tvořily pouze 6 %. Zbylá 2 % tvořily podnájmy již pronajatých prostor.
Nejvyšší hrubá realizovaná poptávka byla ve čtvrtém čtvrtletí zaznamenána v městských částech Praha 4 (33 %), dále pak v Praze 5 (22 %) a v Praze 8 (15 %). Největší poptávka po kancelářích byla realizována technologickými společnostmi (33 %) a farmaceutickými společnostmi (17 %).
Hrubá poptávka za celý rok 2023 meziročně mírně poklesla o 3 % a dosáhla objemu 521 600 m2. Čistá realizovaná poptávka v roce 2023 dosahovala objemu 236 100 m2 , což představuje meziroční pokles o 18 % a pokles o 12 % v desetiletém průměru.
Významné pronájmy
Největšími transakcemi čtvrtého čtvrtletí 2023 byly: obnovení stávajícího nájmu společnosti Avast Software v budově Enterprise Office Center (12 200 m2) v Praze 4 a dvě přejednání stávajících smluv společnosti MSD Czech Republic, jedno v budově Five (11 300 m2) v Praze 5 a druhé v budově Riverview (6 200 m2) také v Praze 5.
Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce
Čistá absorpce vyjadřuje změnu obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V porovnání s předchozím čtvrtletím obsazená kancelářská plocha vzrostla o 11 200 m2. Celoroční absorpce pak dosáhla 127 000 m2.
Neobsazenost kanceláří ve čtvrtém čtvrtletí poklesla o 16 bazických bodů mezičtvrtletně na stávajících 7,2%. Celková rozloha volných kanceláří na konci roku dosáhla 280 700 m2. Nejvíce volných prostor bylo v Praze 5 (53 600 m2) a v Praze 4 (52 700 m2). Naopak nejméně neobsazené plochy bylo v Praze 10 (8 400 m2) a stejně tak v Praze 2 (8 400 m2), které však patří mezi malé trhy dle celkového objemu kanceláří. V procentuálním vyjádření byla nejvyšší míra neobsazenosti v Praze 3 (18,9 %) a Praze 7 (13,7 %), nejnižší v Praze 8 (2,9 %) a Praze 4 (5,5 %).
Nájemné
Nejvyšší dosahované nájemné mírně vzrostlo a ve čtvrtém čtvrtletí roku 2023 se pohybovalo okolo 27,00 – 27,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 17,75–18,50 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 15,00–16,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.
Rostoucí ceny stavebních prací se kromě nájemného promítají také do nabídek příspěvků na kancelářské vestavby, případně jiných pobídek.